今天笔者将会再跟大家分享一家属于 “小而美” 的产托 – Atrium Real Estate Investment Trust（ATRIUM、5130）；虽然该公司的资产体积较小，不过该产托资产却具有一定的吸引力，并且当前的股息率也高达 5.94%，值得读者一看。
- 简单介绍，ATRIUM 本身是一家管理纯工业型产业（“Industrial Properties”）的产托，并且该产托所专注的区域为雪隆区和槟城区域；目前来说，ATRIUM 共有 9 个产业，分别为 Atrium Shah Alam 1、2、3 & 4、Atrium Puchong、Atrium USJ、以及 Atrium Bayan Lepas 1 & 2。
- 在 ATRIUM 2021 财政年的年报中，我们可以看到其产业出租率（“Occupancy”）除了正在升级（产托中称为 “AEI”）的 Atrium Shah Alam 4 之外（投入的金额为 RM 10.5 Million 左右，预计已在 2022 年末完成，后来延迟到 2023 年 Q2），均达到了 100.0% 的出租率。
- 较为有趣的是，ATRIUM 的营业额和净收入（“Net Income”）的数字非常的贴近，这主要是因为公司的营运开销（“OPEX”）主要都是以产业的维护维修和产业的管理费用为主，因此该两个数字才会比较贴近，也是 Net Lease 的概念。
- 而回到公司的 Q4 中，我们可以看到 ATRIUM 的营业额在按年比较之下从 RM 9.0 Million 稍微下滑至 RM 8.9 Million 左右，该下滑主要是因为一次性的租金优惠摊销（“Amortization”）调整；而该开销可以理解为给予客户的租金优惠将会摊平至租赁（“Lease Period”）的合约期间。
- 举个例子，如果租约是 10 年，而笔者给予租户 RM 500 的优惠的话，那么该 RM 500 的 “优惠” 将会分 10 年进行摊销，将会对盈利表现造成影响。
- 不过，ATRIUM 的 Net Income 却不减反增，从去年因为产业减值而陷入亏损（账面亏损为 RM 5.2 Million） 的 RM 0.4 Million 反过来达到 RM 6.4 Million 的净利（在该季中，公司的产业估值反而提升了 RM 1.1 Million），表现反差非常的大。
- 而在按季比较（对比 Q3）之下，ATRIUM 的营业额也非常的接近，从 RM 8.7 Million 提高至 RM 8.9 Million 左右，但却因为利息开销上涨（OPR 上涨的关系）而导致其开销有所提高；但在一次性账面盈利影响之下，公司的净收入仍从上个季度的 RM 5.4 Million 提高至 RM 6.4 Million。
*作为参考，通常产托的产业重估都会在 Q4 中进行。
- 从现金流的角度出发呢，ATRIUM 在 2022 财政年 12M 中也共创造了 RM 29.8 Million 的净经营现金收入，不过同时间公司也投入了 RM 28.9 Million 到产业的 AEI 中，手头上仍有 RM 63.7 Million 左右的现金。
- 在该季中，ATRIUM 也将会派发 RM 0.0190 的股息，其除权日为 10.02.2023，支付日则是在 28.02.2023 中。
在该季中，ATRIUM 旗下的产业出租率仍达到了 100.0%，而还在 AEI 当中的 Atrium Shah Alam 4 虽然延迟，不过其产业管理层（“REIT Manager”）仍对于寻找租户非常的有信心。
以 PTBV 来说，ATRIUM 的估值非常接近 1 倍，且股息率也相当的不错；那么，读者们觉得 ATRIUM 现在具有吸引力吗？
照片来源：The Malaysian Reserve
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